时寒冰:冻结楼市流动性的超级巨变

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发布时间:2017-09-27 08:32

■  文 | 时寒冰趋势经济学鬼谷子  

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  “金九银十”是楼市传统上的消费旺季,然而,在今年的这个黄金时段,楼市却迎来了冰河时代。 

  中国房地产调控,屡屡达不到遏制房价的效果,关键是缺少利益主体承担房价下跌的损失。 

  在一些老百姓开始动摇主动高风亮节地把为数不多的美元拿出来换回自己钟爱的人民币时,仍有一些人在借机大量换取外汇。 

  “金九银十”是楼市传统上的消费旺季。 

  然而,在今年的这个黄金时段,楼市却迎来了冰河时代。北京等城市继续更大幅度的上浮利率,其中,首套房贷利率较基准利率上调5%-10%,这已是北京今年以来第六次调整房贷利率。9月22日至23日的2天内,国内8个城市密集加码楼市调控措施,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个城市中,6个城市实施了限售。  

  其中,石家庄规定:“自发文之日起新购的住房(含新建商品住房和二手房)五年内不得上市交易”。这是直接冻结“流动性”的措施。这种措施是极为严厉的。 

  很多人炒房,是因为一个重要的原因:房产具有流动性,可以根据自己的意愿变现。一旦流动性冻结,哪怕是在一定期间内冻结,也意味着房产的流动性受到抑制,这实际上抽掉了炒房者的一个重要依靠。  

  关键在于,已经囤积了大量房产等着变现的人,将被“冻结政策”锁定。由此导致的影响非常之大。 

  其一,由于流动性冻结,房价的波动区间被人为锁定,这对于银行很重要——2017年6月末,人民币房地产贷款余额29.72万亿元,如果房价大幅度下跌,导致抵押品价值缩水,那么,就会损及银行的利益,甚至,威胁到中国的金融安全。而冻结楼市流动性,等于让买房者在高位“承包”了风险,充当了共和国的金融卫士。  

  其二,冻结流动性的房产,对于地方政府来说,该变现的都已经完成了变现——无论是卖地收入,还是各种税费收入,都已经悉数入库,冻结这部分已经实现“利润”的流动性,新买房的人只能去买一手房,从而,继续帮助地方政府实现卖地收入与各种税费收入的变现,构成良性循环。对地方政府而言,这是只赚不赔的事。 

  其三,中国房地产调控,屡屡达不到遏制房价的效果,关键是缺少利益主体承担房价下跌的损失,最终导致真正的房产需求者被迫一次次埋单。而冻结流动性,第一次开始拿炒房者祭旗,楼市只涨不跌的神话已经宣告终结。  

  其四,美国东部时间9月20日,美联储主席耶伦宣布将从10月开始缩减其数万亿美元的资产负债表(简称“缩表”)。缩表以后,全球资本加速回流美国,对中国的外汇储备构成新的威胁。在这种情况下,冻结楼市的流动性,就使得相当大的资金无法兑现,更无法兑换外汇。因此,我们看到,9月20日,美联储主席耶伦宣布缩表,9月22日,中国就开始了如火如荼的以冻结流动性为目的的调控措施出笼。  

  回顾历史,在以往美联储的任何一次加息周期内,都是全球资本密集回流美国之时,也是相关经济体的危机被引爆之时。尽管前一段时间,人民币连续升值,但是,资本外流从未停止过。 9月18日国家外汇管理局公布了8月银行结售汇数据,银行结汇9422亿元人民币(等值1412亿美元),售汇9677亿元人民币(等值1450亿美元),结售汇逆差256亿元人民币(等值38亿美元)。与此同时,8月末央行口径外汇占款余额为21.51万亿元,连续第22个月下降。这说明,在一些老百姓开始动摇主动高风亮节地把为数不多的美元拿出来换回自己钟爱的人民币时,仍有一些人在借机大量换取外汇,从而,导致结售汇逆差256亿元人民币。  

  9月21日,国际信用评级机构标准普尔将中国主权信用评级由AA-下调为A+,标普此次给我国降级,主要依据是“长时间强劲信贷增长,增加了中国经济的金融风险”。一场金融世纪大战正在飞速到来,而此时冻结楼市的流动性,等于借助炒房者的资本,修建了一个无形的金融防火墙。 

  思考题:新的市场形势下,房价会下降吗?房地产交易被冰冻后,热钱将流向哪里?  

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